Rövid válasz: 2025. december vége óta a megvásárolt termőföld haszonbérbe adható — a Földforgalmi törvény módosítása (2025. évi XCVII. törvény) kimondta, hogy a haszonbérleti szerződés keretében történő átengedés nem minősül a használat tiltott átengedésének. Ezzel a befektetési célú földvásárlás újra járható út: a vevőnek nem kell személyesen művelnie a földet. A területi korlátok (nem földműves: 1 ha, földműves: 300 ha) és a kifüggesztéses, elővásárlási jogos eljárás változatlanok.
Éveken át a magyar földforgalom egyik alapszabálya volt, hogy termőföldet csak az vehet, aki vállalja: a földet maga használja, maga műveli. Ez a szabály a spekulatív felvásárlás ellen született, ugyanakkor gyakorlatilag kizárta a piacról azokat, akik a termőföldben hosszú távú, stabil befektetést láttak volna — hiszen aki nem gazdálkodik, az nem tudta (legálisan) hasznosítani a megvett földet. 2026-ra ez a helyzet alapjaiban változott meg. Ebben a cikkben végigvesszük, pontosan mi módosult, kire vonatkozik, és mi az, ami továbbra is szigorú korlát maradt.
Mi változott pontosan? A saját művelés kényszere megszűnt
A változást a 2025. évi XCVII. törvény hozta, amely a Magyar Közlöny 2025. évi 153. számában jelent meg, és 2025. december végén lépett hatályba. A módosítás a Földforgalmi törvény (2013. évi CXXII. törvény) földhasználati kötelezettségre vonatkozó szabályát egészítette ki egy kulcsmondattal:
„Nem minősül a használat átengedésének az, ha a tulajdonjogot szerző fél haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot."
Ez a technikusnak hangzó mondat a gyakorlatban azt jelenti: a földvásárlónak továbbra is vállalnia kell, hogy a föld mezőgazdasági hasznosítása biztosított lesz — de ezt már nem kizárólag személyes műveléssel teljesítheti, hanem úgy is, hogy a földet haszonbérbe adja egy gazdálkodónak. A korábbi felfogásban a bérbeadás a használat tiltott átengedésének számított, ami a szerzési feltételek megsértését jelentette; most kifejezett törvényi kivétel lett.
A módosítás nyomán tehát ismét van legális modellje annak, amit a köznyelv befektetési célú földvásárlásnak nevez: megveszem a földet, egy helyi gazda műveli haszonbérleti szerződéssel, én pedig a haszonbérleti díjat és a föld hosszú távú értéknövekedését realizálom.
Kinek nyílik meg ezzel a lehetőség?
Fontos: a módosítás nem a vevői kört bővítette, hanem a megvett föld hasznosítási módját szabadította fel. Az, hogy ki és mennyi földet vehet, változatlan — erről részletes döntési táblát talál a ki vásárolhat termőföldet cikkünkben. A befektetési szemszögből így néz ki a kép:
| Vevő | Max. tulajdon | Mit jelent a változás? |
|---|---|---|
| Nem földműves magánszemély (belföldi/EU) | 1 ha | Az 1 hektáros keretén belül vásárolt földet immár bérbe adhatja — kisléptékű befektetésként tartható. |
| Bejegyzett földműves | 300 ha | Nagyobb területet is vásárolhat úgy, hogy nem maga műveli, hanem bérbe adja — a földműves státusz így befektetői pozícióval is párosítható. |
| Cég / jogi személy | — | Változatlanul nem szerezhet termőföld-tulajdont (szűk állami/egyházi kivételekkel). A módosítás rajtuk nem segít. |
| Harmadik országbeli állampolgár | — | Továbbra sem vásárolhat magyar termőföldet. |
A gyakorlatban tehát a tipikus új belépő a nem földműves magánszemély, aki 1 hektárig vásárol és bérbe ad, valamint az a földműves (vagy földműves státuszt szerző befektető), aki nagyobb területben gondolkodik. A földműves státusz megszerzésének feltételeit — végzettség, 3 éves gyakorlat vagy termelőszervezeti tagság — szintén a jogosultsági útmutatóban részletezzük.
Mi maradt változatlan? (A lényeg: majdnem minden más)
A könnyítés mellett érdemes józanul látni, hogy a földpiac védőkorlátai állnak:
- Szerzési maximumok: nem földműves 1 ha, földműves 300 ha; a tulajdon + használat együttes birtokmaximuma 1200 ha (kedvezményes esetben 1800 ha).
- Elővásárlási jog és kifüggesztés: az adásvételi szerződés változatlanul a jegyzőhöz kerül, kifüggesztik a hirdetmenyek.gov.hu portálon, és a törvényi sorrendben álló jogosultak 30 napos jogvesztő határidőn belül a vevő helyébe léphetnek. Befektetőként ezzel számolni kell: a megkötött szerződés nem garancia — erről az elővásárlási jogról szóló cikkünkben írtunk részletesen.
- Hatósági jóváhagyás: az ügyletet a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá, a NAK állásfoglalása mellett.
- Mezőgazdasági hasznosítási kötelezettség: a földet művelni kell — ha nem a tulajdonos teszi, akkor a haszonbérlő. A más célú hasznosítás (pl. beépítés) tilalma nem enyhült.
- Illetékszabályok: a földműves 5 éves feltételekhez kötött illetékmentessége önálló szabályrendszer — a bérbeadási könnyítés nem írja felül automatikusan az ott vállalt kötelezettségeket.
Fontos árnyalat a korábbi vásárlásokhoz: a beszámolók szerint a haszonbérbe adás lehetősége a korábban — a régi, szigorú szabályok alatt — megszerzett földekre is alkalmazandó. Aki azonban a vásárláskor kifejezett kötelezettségvállalást tett (például illetékmentesség fejében vállalta a személyes művelést), annak konkrét ügyben ügyvéddel érdemes tisztáznia, hogy a bérbeadás nem sérti-e a korábbi vállalását.
Miért lehet vonzó a termőföld mint befektetés?
A termőföld a hosszú távú, alacsony volatilitású eszközök közé tartozik: kínálata fizikailag korlátos, a művelés iránti kereslet stabil, az árak pedig az elmúlt évtizedben országosan jelentősen emelkedtek. A hozam két forrásból áll össze:
- Haszonbérleti díj: a bérbe adott föld évente fizetett, jellemzően hektáronként és aranykorona-értékhez igazodóan megállapított bérleti díjat termel.
- Értéknövekedés: a földárak hosszú távú emelkedése — vármegyénként és földminőségtől függően jelentős szórással.
Az aktuális árszintekről vármegyénkénti bontásban a termőföld árak oldalunkon talál folyamatosan frissülő adatokat a tényleges hirdetmények alapján. Befektetés előtt ez az első ellenőrzési pont: mennyiért cserél gazdát ma a föld a célterületén.
Hogyan találjon megvehető földet? Itt jön a kifüggesztés
A termőföldpiac sajátossága, hogy a kínálat jelentős része nem ingatlanhirdetési portálokon, hanem a hivatalos kifüggesztéseken keresztül látható: minden adásvételi (és haszonbérleti) szerződést közzé kell tenni a hirdetmenyek.gov.hu portálon. Ez a befektető számára kettős jelentőségű:
- Piackutatás: a kifüggesztett szerződésekből látszik, hol, mekkora területek, milyen áron cserélnek gazdát — ez a legmegbízhatóbb, valós tranzakciós adatforrás.
- Belépési lehetőség: ha Ön elővásárlásra jogosult (például tulajdonostársként vagy földművesként), a kifüggesztett ügyletbe 30 napon belül be is léphet. Ha nem jogosult, a hirdetmények akkor is megmutatják, mely környéken aktív a piac, hol érdemes vételi szándékkal megjelenni.
A napi szintű kézi figyelés azonban időigényes — országosan naponta sok új hirdetmény jelenik meg. A Földfigyelő ezt automatizálja: beállíthat szűrést településre, vármegyére, művelési ágra vagy területméretre, és e-mail értesítőt kap, amint a feltételeinek megfelelő új kifüggesztés megjelenik. Az aktuális hirdetményeket regisztráció nélkül is böngészheti itt.
Mire figyeljen befektetőként? Gyakorlati ellenőrzőlista
- Jogosultság: tisztázza, hogy az 1 hektáros (nem földműves) vagy a 300 hektáros (földműves) keretbe fér-e bele a terv.
- Elővásárlási kockázat: számoljon azzal, hogy a megkötött szerződésébe a kifüggesztés alatt jogosult léphet be — a folyamat emiatt hónapokig is eltarthat, és nem garantált a végeredmény.
- Haszonbérlő: a hozam kulcsa a megbízható bérlő. A haszonbérleti szerződés maga is kifüggesztésköteles, és az előhaszonbérleti jogosultak (pl. a volt haszonbérlő, helyben lakó földművesek) itt is sorrendben állnak — erről a haszonbérleti útmutatónkban írunk részletesen.
- Földminőség: az aranykorona-érték (AK) és a művelési ág alapvetően meghatározza mind a bérleti díjat, mind az értéknövekedési potenciált.
- Illeték és adózás: a vagyonszerzési illeték, illetve földműveseknél az illetékmentesség 5 éves feltételei önálló tervezést igényelnek — vonjon be könyvelőt vagy adótanácsadót.
Figyelje a földpiacot ott, ahol a valódi tranzakciók látszanak
A Földfigyelő naponta összegyűjti a hivatalos termőföld-kifüggesztéseket, és e-mailben értesíti, amint a beállított településén vagy vármegyéjében új adásvételi vagy haszonbérleti hirdetmény jelenik meg. Bankkártya nélkül, ingyenesen indítható.
Állítson be ingyenes értesítéstEz a tartalom kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi, adó- vagy befektetési tanácsadásnak. A 2025. évi XCVII. törvénnyel összefüggő szabályok alkalmazása — különösen a korábban megszerzett földek bérbeadása és az illetékmentességi vállalások viszonya — az ügy egyedi körülményeitől függ; konkrét ügylet előtt javasolt ügyvéddel és adótanácsadóval egyeztetni.